Отклонение при продажи недвижимости от рыносной стоимости для налоговой

Содержание
  1. Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости
  2. Для каких квартир действует новое правило налогообложения?
  3. Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?
  4. Где узнать кадастровую стоимость квартиры?
  5. Как снизить кадастровую стоимость квартиры?
  6. Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость
  7. Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
  8. Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
  9. Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости
  10. Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости
  11. На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?
  12. Как узнать кадастровую стоимость?
  13. Если кадастровая стоимость не определена?
  14. Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки
  15. Чья инициатива?
  16. Механизм продажи
  17. Чем рискует покупатель?
  18. Чем рискует продавец?
  19. Как избежать неожиданного доначисления налогов после продажи недвижимости. Отвечают «Степановский, Папакуль и партнеры»
  20. Штраф за занижение
  21. Кто в зоне риска
  22. Рекомендации
  23. Проект изменений в Налоговый кодекс
  24. Важно знать
  25. Действия и налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости
  26. Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости
  27. Причины занижения цены при продаже недвижимого имущества
  28. Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены
  29. Возможные негативные последствия сделки
  30. Разъяснение сложных моментов купли-продажи земли ниже стоимости кадастра
  31. Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?
  32. Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости
  33. Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?
  34. Причины снижения стоимости жилья при продаже
  35. Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости
  36. Неприятные последствия

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Отклонение при продажи недвижимости от рыносной стоимости для налоговой

Последнее обновление: 11.04.2020

► Знаете ли Вы, что…

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости. Точнее, с ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах. О чем тут речь – сейчас поясним.

Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец  может уменьшить свой налогооблагаемый доход).

Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП).

А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п.2, ст.214.10, НК РФ).

 Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом, возможность применения налоговых вычетов при продаже квартиры у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке).

Помощь в оформлении налоговой декларации и получении налогового вычета можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры.

А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена, то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре.

Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Кроме того, в п.6, ст.217.1 НК РФ указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения. Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже. Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов.

Список документов, необходимых для продажи квартиры – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года. Об этом прямо говорится в п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п.) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?

Ранее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры, указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае признания сделки недействительной, Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил (как можно этого избежать – см. ниже по ссылке).

Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой.

Если, например, он ее ранее купил, и она является его единственным жильем, то после 3-х лет владения он может продавать ее без налога.

Если он получил квартиру в подарок, унаследовал или приватизировал, то он также освобождается от налога с продажи после 3-х лет владения  (п.3, ст.217.1 НК РФ).

В остальных случаях он может продать квартиру без налога после 5-ти лет владения (п.4, ст.217.1, НК РФ).

Если же владелец продает квартиру, не дожидаясь истечения этого срока, то налог у него возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов.

Но и в этом случае кое-что платить фискалам все-таки придется.

Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи, чтобы подогнать ее под размер вычета и совсем ничего не платить в бюджет.

Но занижать цену своей квартиры ниже уровня «0,7 Х кадастровая оценка» Продавцу уже бессмысленно, так как налог ему все равно посчитают с этой суммы.

Тем не менее, нередко бывает (в Москве, особенно), что реальная рыночная стоимость намного превышает кадастровую, да еще уменьшенную на 30%, поэтому Продавцы все же стремятся занизить «бумажную» стоимость своей квартиры, чтобы свести налог с продажи к минимуму.

Что делать Покупателю в этом случае, насколько серьезен для него риск занижения цены квартиры в Договоре купли-продажи – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

Этот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой – указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: здесь.

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры. Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Кадастровая оценка недвижимости – это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 – 2 раза) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку. Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков) не обойтись.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/nalog-s-prodazhi-kvartiry-po-kadastrovoj-stoimosti/

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Отклонение при продажи недвижимости от рыносной стоимости для налоговой

23.06.20

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов.

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке – из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2019 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) – 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей – это 130 тыс. рублей.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2019 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн – 1 млн).

Пример: В 2019 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) – 2 млн руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2019 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб.

(кадастровая стоимость на 1 января 2019 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2019 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей.

По данным ГКН на 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) – 1 млн руб.

(стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/kadastrovaya-stoimost/

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Отклонение при продажи недвижимости от рыносной стоимости для налоговой
nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Как избежать неожиданного доначисления налогов после продажи недвижимости. Отвечают «Степановский, Папакуль и партнеры»

Отклонение при продажи недвижимости от рыносной стоимости для налоговой

Считается, что при сделках с недвижимостью наименее защищен покупатель. Однако продавец – юридическое лицо может столкнуться с непредвиденной проблемой – пристальным вниманием налоговых органов.

Когда это случается и как избежать негативных последствий, рассказывает руководитель налоговой практики, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Елена Сапего и помощник адвоката Алексей Король.

Фото с сайта novosti-n.org

– В последнее время налоговая усилила контроль за сделками с недвижимым имуществом. Предмет проверок – соответствие суммы сделки рыночной цене продаваемого объекта. Если объект продан существенно ниже рынка, это может грозить компании экономическими потерями.

Пример. В результате недавней проверки налоговой инспекцией одной из столичных компаний выяснилось, что близкие родственники директора организации (жена и сын) приобрели у нее две квартиры в 2,4 раза дешевле рыночной стоимости (1,49 млрд рублей против 3,62 млрд). В итоге инспекторы доначислили компании налог на прибыль в сумме 331,8 млн рублей.

Штраф за занижение

Полномочия проверять сделки на соответствие рыночной цене возникли у налоговиков в 2012 году – после того, как в налоговое законодательство было введено понятие «трансфертного ценообразования» – т.е. механизма определения цены на товары (работы, услуги) для целей налогообложения.

Соответствие цен может быть проверено только при выездной инспекции – по месту нахождения юридического лица.

Порог допустимого отклонения цены продажи от рыночной определяется Налоговым кодексом. Если фактическая разница больше этого порога, налог на прибыль от сделки исчисляется налоговым органом как если бы цена продажи была рыночной.

Это приводит к экономическим потерям продавца, ведь потребовать у покупателя доплатить соответствующую разницу уже нельзя.

Кто в зоне риска

Фото с сайта www.tmtopup.com

Правила трансфертного ценообразования распространяются только на ряд сделок. В случае с реализацией недвижимости контролю подлежат лишь те, в рамках которых юрлицо отчуждает недвижимость юридическим или физическим лицам.

Так что, например, если вы как физическое лицо решите продать своему другу квартиру в Минске по 200 долларов за м²., то налоговая, конечно же, обратит на эту сделку внимание, однако никаких мер не предпримет.

Вот критерий, по которому может быть доначислен налог: цена сделки по реализации недвижимого имущества отклоняется в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены на объекты недвижимости на дату реализации.

Рекомендации

Мы всегда рекомендуем продавцам недвижимости обращать внимание на формирование цены реализации, чтобы она была близка к рыночной.

Однако на практике рыночная цена не всегда очевидна. Поэтому мы рекомендуем продавцу всегда иметь действительное заключение об оценке продаваемого объекта.

Проект изменений в Налоговый кодекс

Механизмы контроля над применением трансфертного ценообразования постоянно совершенствуются, а круг сделок, подлежащих контролю со стороны компетентных органов, расширяется.

Недавно на сайте Минфина был размещен проект изменений в Налоговый кодекс, согласно которым контроль над сделками с недвижимостью будет усилен.

Скриншот официального сайта Минфина РБ

В чем это будет выражаться:

1. В перечень контролируемых включены сделки не только по продаже, но и по приобретению недвижимого имущества компаниями у юридического или физического лица.

В этом случае налоговая будет проверять цену сделок с недвижимым имуществом на предмет ее завышения.

Логика законодателя такая: завышая цену сделки, покупатель формирует размер амортизационных отчислений с завышенной цены, которые ежемесячно относит на затраты. Как следствие, уменьшается выплачиваемый в бюджет налог на прибыль.

2. Контролируемыми сделками станут:

  • Сделки по реализации или приобретению, при которых дольщику передается объект долевого строительства.
  • Сделки по реализации или приобретению, в которых владельцу передаются жилищные облигации на жилое и (или) нежилое помещение. Для таких сделок цена должна отклоняться более чем на 20% от рыночной цены на идентичное (однородное) недвижимое имущество.
  • Сделки по реализации или приобретению жилищных облигаций в процессе их обращения (кроме операций эмитентов с облигациями собственной эмиссии), совершенные после госрегистрации создания объекта строительства (допустимое отклонение – снова не более 20% от рыночной цены на жилые и (или) нежилые помещения).
  • Сделки по уступке права требования по договору создания объекта долевого строительства, совершенные после госрегистрации его создания (и снова – цена сделки не должна отклоняться более чем на 20% от рыночной цены на жилые и (или) нежилые помещения).

3. Сделки будут проверяться не только при выездной, но и при камеральной проверке – то есть при такой, которая проводится по месту нахождения налогового органа.

Основание для заключений налоговой в этом случае – данные налоговых деклараций (расчетов), деклараций о доходах и имуществе и других документов, полученных налоговым органом в соответствии с законодательством, без предписания на проведение проверки.

Фото с сайта surrey.ru

4. Контроль за сделками по приобретению/реализации недвижимости будут осуществляться без уведомления контролируемого субъекта.

Важно знать

Контролируемыми являются сделки по реализации недвижимого имущества. Но в практике налоговых органов под реализацией понимается не только купля-продажа, но и, к примеру, выплата участнику организации дивидендов через передачу недвижимого имущества.

Так что цена такого недвижимого имущества также не должна существенным образом отличаться от рыночной цены.

Елена Сапего

Руководитель налоговой практики, адвокат, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры». Специализация: налогообложение, трудовое право и миграционные вопросы, коммерческая деятельность, международная торговля и таможенное право.

Рекомендована к сотрудничеству на территории Республики Беларусь такими международными справочниками юристов как Chambers Global (2004-2014), The World`s Leading Lawyers for Business (2004-2005, 2006, 2007), Chambers Europe. Europe’s Leading Lawyers for Business (2007, 2009), IFLR1000 (2011, 2012).

По итогам работы за 2009 год признана Министерством юстиции Беларуси лучшим индивидуальным предпринимателем, оказывающим юридические услуги.

Алексей Король

Помощник адвоката адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры».

Специализация: налоговое право, коммерческая деятельность, международная торговля и таможенное право.

Источник: https://probusiness.io/law/1460-kak-izbezhat-neozhidannogo-donachisleniya-nalogov-posle-prodazhi-nedvizhimosti-otvechayut-stepanovskiy-papakul-i-partnery.html

Действия и налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Отклонение при продажи недвижимости от рыносной стоимости для налоговой

Налоговый кодекс России в 2016 году претерпел обновление касательно уплаты налогов при продаже недвижимого имущества и земельных участков. Подлежащая сумма налогообложения напрямую зависит от кадастровой цены. В связи с этим собственников волнует тема о продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости и налоговых последствиях.

Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости

Теоретически продать квартиру по цене ниже кадастровой возможно, т. к. законодатель не вводит ограничения на распоряжение недвижимостью собственников, в т. ч. установки стоимости имущества. Ввиду этого в договоре купли-продажи допускается указание любой цены.

Однако государство предъявляет требования к обязательному соблюдению ряда правил, в т. ч. в области налогообложения доходов физических лиц. Так, обновление налогового законодательства в 2016 году привело к утверждению минимума на суммы, подлежащие оплате налогов, в 70% от стоимости дома и другой недвижимости.

Поправки в НК РФ, введенные на основании Федерального закона №382 от 28 ноября 2014 года в отношении уплаты налогов с продажи недвижимости:

  1. Статья №217 п.17.1. Изменился текст статьи, указывающий на общие условия при налоговом освобождении полученной прибыли от продажи собственности физическим лицом, если владение имуществом менее трех лет. Ранее условия касались жилых объектов и земельных участков. Исключительными случаями являлись индивидуальные предприниматели. В новом тексте идет отсылка на отдельную статью Налогового Кодекса России.
  2. Статья № 217.1. Новая статья предусматривает ограниченный круг лиц, освобожденных от уплаты НДФЛ после трех лет владения собственностью. При этом установлен новый стандартный период – 5 лет. Далее в статье содержатся условия для обложения налогом по коэффициенту 0,7 при заниженной продаже недвижимости от кадастровой стоимости.

Введение изменений касаются того недвижимого имущества, которое получило статус собственности у физического лица после 1 января 16 года согласно ФЗ №382.

Если владелец решит продать жильё по сниженной цене, чем указано в кадастре, то договор однозначно привлечет внимание ИФНС. При раскрытии правонарушения собственника обяжут выплатить налоги и пеню в полном объеме.

Возможность проведения проверки налоговой полиции возрастает, если приобретение имущества осуществлялось в рамках ипотечного договора или иных видов кредитования.

В этой ситуации сотрудникам ИФНС легко установить кадастровую и рыночную стоимость недвижимости.

На основании этого юристы отмечают, что продажа помещения по заниженной цене по факту безрезультатна и грозит негативными последствиями.

Тем не менее существуют законные методы по снижению налогового обложения при продаже недвижимости. Разобраться в них самостоятельно проблематично в силу постоянно меняющегося Законодательства РФ.

Поэтому эксперты советуют обращаться к компетентным юридическим специалистам.

Причины занижения цены при продаже недвижимого имущества

Зачастую владельцы недвижимости ищут пути для продажи имущества по низкой кадастровой цене. Обусловлено это несколькими факторами, главный из которых — необъективная высокая стоимость недвижимости. И как следствие – высокие налоги на прибыль, подлежащие к обязательной уплате.

Вторично на поиск решений влияет юридическая неграмотность или допущение грубых ошибок, к примеру, когда указаны некорректные параметры сооружения.

Помимо этого, причиной становятся неквалифицированные услуги экспертов, которые берут за базу информацию о расположенности района, среднестатистических доходов и стоимости соседних сооружений.

В силу этого, по результатам, заносящимся в Росреестр, собственник получает некорректную кадастровую стоимость имущества.

В силу того, что система оценки по кадастру ещё далека от совершенства, владельцы недвижимости ищут способы продажи ниже кадастровой стоимости без налоговых последствий.

На это также влияют часто встречающиеся ошибки сотрудников государственного органа и некорректно проведенные экспертизы. По итогам стоимость жилья становится выше рыночной, что снижает выгоду продавца.

Юристы рекомендуют не оставлять такую ситуацию, а изыскивать законные решения для оспаривания проведенной оценки.

Высокая стоимость по кадастру часто обусловлена следующими факторами:

  • индивидуальные характеристики здания, оставшиеся без учета;
  • неучтенное местоположение;
  • падение цен на рынке;
  • ошибки, допущенные при проведении экспертизы.

Кроме того, при проведении кадастровой оценки в период экономического кризиса рыночная стоимость резко снижается, а ценник по кадастру не изменяется. Либо в непосредственной близости от земельного участка или дома начинается масштабное возведение многоквартирных домов, что значительно влияет на стоимость частного домовладения.

Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены

Причинами некорректной стоимости могут быть разные факторы. Однако плановая переоценка объектов проводится не реже одного раза в три года. Ввиду этого при планировании продажи квартиры или земли юристы рекомендуют не платить налог по завышенной ставке, а прибегнуть к законным методам снижения кадастровой стоимости. Понижать можно, выбрав следующие варианты:

  1. Подача заявления в комиссию, рассматривающую конфликтные ситуации в области кадастровой оценки.
  2. Направление искового заявления в органы судебной власти.

При этом заявитель самостоятельно выбирает формат обращения. При получении заявки комиссией процедура рассмотрения занимает до 30 календарных дней. Государственная пошлина не взимается, а работа комиссии предоставляется в бесплатном формате.

Если решение не удовлетворит заявителя, то подается заявление в органы судебной власти. Доказательной базой правомерности действий служат документы о необоснованном завышении стоимости. При этом сумма налога, уплаченная за минувшие периоды, возврату не подлежит. Ввиду этого важно не затягивать с оспариванием.

Такие мероприятия реальны и возможны, однако занимают время и силы. Поэтому рационально прибегнуть к услугам юридической компании и специалистам кадастровой оценки. Дополнительно можно обратиться в организацию, предоставляющую комплекс услуг. После проведения работ независимыми экспертами пересмотр стоимости по кадастру возможен, при этом налог на прибыль значительно уменьшиться.

Примечательно, что регионам выделили право на снижение срока 5 лет на имущество и коэффициента при уплате налогов с прибыли от реализуемой собственности.

Однако изменения коснулись только той недвижимости, которая была получена физическим лицом после вступления в силу ФЗ №382. При этом положения об освобождении от имущественного вычета не претерпели изменений.

Поэтому предоставляется возможность использования одного из двух вычетов, когда ситуация касается реализации ценных бумаг либо объектов, задействованных в предпринимательстве:

  • согласно сумме прибыли от реализации, но не более миллиона рублей от жилого помещения или земельного участка;
  • на основании полученного дохода, но не более 250000 рублей.

Возможные негативные последствия сделки

Юридические и правовые процедуры для большинства лиц, владеющих недвижимостью или собирающиеся купить, кажутся сложными. К тому же постоянные изменения в Законодательной базе России часто приводят к быстрому устареванию информации.

Так, в начале 2016 года в Налоговый Кодекс России введены два ключевых обновления.

К ним относится тот факт, что раньше налогом на прибыль не облагались квартиры, находящиеся в собственности 3 года, теперь 5 лет.

И второй момент – расчет налоговой ставки на основании стоимости кадастровой оценки. При этом не имеет значения, какой объект собираются продавать или покупать – землю, квартиру, дом, доли.

Реализация недвижимости ниже КС приводит к потерям в финансовой сфере. Примечательно, что налоговые изменения имеют отношение и к земельным наделам. А минимум для налогообложения составляет 70% от действующего КС при продаже имущества.

При продаже имущества информация из ГКН поступает в рамках пяти рабочих дней с момент подачи документации. Соответственно, скрыть махинации в этой области крайне сложно, и это грозит нерадивым продавцам уплатой налога в полном объеме вместе с пенями.

Когда КС не установлена на недвижимость, указанные нормативные положения не могут быть применены. Тем не менее новый законопроект регламентирует, что при отсутствии сведений КС доход рассчитывается исходя из цифр, фигурирующих в договоре.

Например: в 2016 году Лаврентьева Н.Б. вступила в наследовании на дом, расположенный на Урале, и решила не медлить с продажей. Реализация недвижимости прошла за миллион рублей. Согласно информации ГКН, КС на январь 16 года не был указан, в связи с этим налогообложение исчисляется из полной суммы сделки.

Разъяснение сложных моментов купли-продажи земли ниже стоимости кадастра

Ошибочное предположение о том, что налоговой базой является договор, приводит к некорректным взаимоотношениям между покупателем и продавцом.

При этом законодателю неважно знать о предмете договорных отношениях между сторонами, т. к. опираться государство будет на кадастровый паспорт.

С другой стороны, собственнику не мешает подать апелляцию на результат оценочной комиссии и попытаться уменьшить КС.

Подача заявления в соответствующие органы – законное право гражданина России. При положительном результате налоговое бремя снизится. В этом случае рекомендуется обращаться за квалифицированной юридической помощью.

При таком подходе собственнику не нужно беспокоиться за сохранность собственных прав и в законность проводимых мероприятий.

Цена по кадастру на землю не оказывает влияния на рыночную стоимость, но выступает расчетом для уплаты налога, объем которого ежегодно пересматривается. Гражданский кодекс в ст.

№421 предусматривает полную свободу договорных отношений. Но покупателю следует понимать, что налог будет уплачиваться на основании КС участка.

Когда объем затрат с документальным подтверждением выше налогового вычета, рекомендуется применять этот вариант для снижения ставки по КС. Однако если есть желание оставить право на льготу, то лучше использовать кадастровый паспорт.

Оформление налоговой декларации для оплаты налогов с реализованного ЗУ – мероприятия, подчиняющиеся строгим правилам, и входят в обязанности каждого гражданина России. Документы подаются в ФНС по адресу проживания или регистрации включительно до 30 апреля текущего года, следующего за отчетным периодом, в рамках которого получена прибыль.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/nedvizhimost/prodazha-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Отклонение при продажи недвижимости от рыносной стоимости для налоговой

22/01/2018

    Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

    Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно.

Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

    Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

    Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

    В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

    Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

    Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

    Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

    По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

    Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

    Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

    Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона.

Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне.

То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

    Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

    Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

    Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости.

Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.

И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

    Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

Источник: https://akcent.pro/content/mozhno-li-prodavat-nedvizhimost-nizhe-kadastrovoi-stoimosti

Ваш адвокат
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: